| 2004年度房地产行业年度薪酬报告 |
| 作者: 更新日期:2005-03-02
类别:人力资源->薪酬调查 总浏览/今日:6/1 |
完善市场 蓄势待发
在过去的2004年度的前三个季度，通过加强和改善宏观调控，经济生活中的一些不稳定、不健康因素得到了抑制，薄弱环节得到了加强，避免了经济的大起大落，保持了经济的平稳快速发展。初步核算，2004财政年度的前三个季度我国国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%；第二 产业增加值51631亿元，增长10.9%；第三产业增加值为28953亿元，增长8.5%。固定资产投资增长过快的势头得到了初步遏制。前三个季度，全社会固定资产投资45102亿元，同比增长27.7%，分别比一季度和上半年的增速回落15.3和0.9个百分点，其中作为当今社会投资热点的房地产开发投资增长28.3%，比一季度回落12.8个百分点。
在这样的社会经济发展大环境下，太和顾问公司将目光聚焦于全国房地产行业，集中优势兵力开展了声势浩大的房地产行业薪酬调研活动。从太和顾问本年度涉及的全国16个大中型城市的房地产行业薪酬福利调研数据显示，房地产行业依然是被视为高利润行业，其薪酬水平始终在全行业中居于高位。在全国范围内房地产行业总体薪资水平仍然领先于排在第2位的高科技行业和位于第3位的汽车行业，高居榜首。对比去年太和顾问所进行的房地产行业薪酬调研结果分析，今年全国房地产行业整体薪酬水平继续保持上升势头，平均上浮幅度为11%。单从增幅上分析，较2002-2003年度的23%增幅有了明显的下降。但究其原因，我们分析主要有以下两个重要因素起到了决定性作用：
第一，国家加大了对资本市场的管理力度，遏制了房地产行业的盲目投资、开发。减少了房地产行业内的经济泡沫及虚高成分，推行房地产行业内的市场经济规律，有针对性的加强对房地产投资过程中的监督力度，使得当前的房地产投资市场更趋于理性化。
第二，经过最近两、三年的项目建设，直接导致现阶段个别城市的房地产开发趋于饱和，项目开发进度日趋放缓。各城房地产开发商大多处于资金回笼阶段，为下一阶段的奥运项目建设，市政基础设施及由此而带来的新兴城市小区建设积攒实力。
综上所述，在持续了两、三年的高速开发建设后，房地产投资开发在今年是微澜迭起。势必将带来行业内人才市场的起伏、人员的流动，特别是中高层经理人的流动会更加频繁。企业一方面希望在目前这个阶段节约更多的人力成本，另一方面又希望为几年后的蓄势待发吸引和保留人才，房地产行业企业经营者们不约而同的将注意力集中到企业员工的薪酬改革和员工激励上来。
从房地产年度总体薪酬结构来看，年度基本现金收入(员工基本月薪×年度月薪数据)仍然占到了年度总薪酬(年度基本现金收入＋年度固定补贴＋年度变动收入＋年度福利总额)的60%以上，接近于传统行业的基本现金比重水平。与此同时，从薪酬调研数据中不难发现，房地产行业的年度变动现金收入，即年度的绩效奖金、年度销售提成、年度加班费三部分的总额已经占到了年度总薪酬的20%左右，总现金收入(基本现金收入＋固定补贴＋变动收入，员工所能获得的所有现金形式的薪酬)的比重加大会使员工对于工作本身产生较大的安全感、稳定感，以及针对其它行业显而易见的薪酬优越感。坚定了员工为本企业服务信念，保证企业人才的相对稳定及连续性。此外房地产企业也逐渐认识到，在当今竞争日趋激烈的房地产行业中，对员工的激励起到了重要的作用，变动现金收入所占比重的增加也恰恰反映出这样的一种政策倾斜趋势。
关注房地产行业总监、经理层员工的薪酬结构，我们同样不难发现上文中提到的薪酬结构调整特点。在房地产企业中总监层和经理层的薪酬变化是非常有代表性的：
对于总监层的薪酬，最显著的特点莫过于其变动收入在总现金收入中的比重增加，太和顾问的房地产行业薪酬调研报告显示，2004年度总监层的变动收入已经占到了总现金收入的35%以上，去年这一数字是28%。薪资结构的变动也就表明各房地产企业越来越重视对总监层员工的激励和考核，而且考核的力度也在逐渐显现。同时，总监层的固定现金收入额度仍然会继续增加，但其在总现金收入中的比重将会逐渐减小，变动收入比重将逐渐增加，成为薪酬总额上升的主力。
经理层员工一直被视为企业执行中最为关键的一环，也是企业高层和低层级员工之间的纽带和桥梁，保证经理层员工的稳定和连续已经成为该层薪酬的一个显著特点。反映在薪酬上也就是固定现金收入占总薪酬的比重较大，达到了67%，而变动收入的比重略小于总监层，占总薪酬的20%。相对于2003年，经理层固定现金收入的比重已经有所下降，而变动收入的比重正在不断的上升。相信针对这两个层级员工制定的薪酬政策中员工的保留仍将成为主旋律，而要在这个主旋律下充分发挥薪酬的激励作用，使得这两个层级的薪酬带宽不断加大。
一类城市 南北擂台
在太和顾问的城市划分标准中，一类城市特指北京、上海、广州、深圳。作为国内经济发展速度最快的城市，其房地产开发建设也带有明显的地域特点：由于北京近两年乘奥运东风，房地产开发空前兴旺，项目数量、竣工面积等指标都居全国首位，该地区行业发展快，必然导致人才竞争激烈，所以北京地区房地产行业的薪资水平在全国范围内是最高的，其后依次为深圳、上海、广州。而作为我们南北方面的标志性大都市，北京和深圳各自云集了众多实力雄厚的房地产开发商，从两座城市的房地产行业薪酬调研对比分析，不难发现房地产行业在不同地域范围内的发展特点。
2004年度深圳房地产行业基本现金(中位数)与去年的对比情况请见图14，明显看出从主管层(职位等级5~8)以上的岗位其基本现金迅猛增长，最高涨幅超过了50%。但我们再分析一下针对深圳房地产行业总薪酬(中位数)2004年与2003年的对比情况(图15)，却发现相对于去年，深圳房地产行业整体总薪酬只是在决策层(职位等级：19~25)之后才出现轻微上涨，涨幅不超过1%，而之下等级的岗位薪酬即均略有所下滑。
中低层现金增加总薪酬普遍降低的现象可印证目前深圳地产处在发展的成熟时期，地产开发当地项目利润普遍摊薄的现象，业内也有人称这种随之而来的所谓薪酬下浮反而是深圳地产市场化程度较高的体现，政府的宏观调控和土地运作的规范化挤掉了前些年的浮躁和泡沫。在福利给付方面，企业做出适当调整或者提供福利选项打包的综合服务，不光可以适度降低人力成本，有效贯彻了“人工成本总控”的原则，把福利的激励作用积极有效地发挥出来。
再则上述表征也是市场供需关系改变的体现，今年进入第二批扩招生毕业的就业年，特别是越来越多的高校设置了建筑设计、工民建、建筑管理等专业，职场呈现“供大于求”的局面，毕业生起薪点相对与前几年依然持续低迷，企业心中暗喜，他们在这种充足的人才供给之下成了获利的一方，不光可以缩减单位用人成本，同时还能招募高素质具可培养潜质的应届生。综合而言，深圳乃至整个珠三角房地产的发展已趋向平稳发展，市场的竞争在加剧，热点在减弱，市场的信息透明度增加，企业仍然在“卖方市场”巍然不动。
与深圳相似的是，与2003年相比，北京房地产行业基本现金仍然呈现了较大的涨幅，只是覆盖面更广，覆盖了从普通专员到总经理的企业内部各层级员工。与深圳房地产行业总薪酬大部分下滑所不同的是，北京房地产行业的整体总薪酬特别是从经理层(职位等级11~15)之上的岗位在2003年的大幅上扬之后仍然保持着稳步的增长，这是北京房地产行业发展在2004年持续走稳的结果。
就房地产开发而言，北京的资源有不可取代之处，与深圳广州这类房地产发展较早的地区相比，北京的房地产仍有十年到十五年的成长期，不过据分析也不排除可能会为了奥运会，人为地放大了需求的原因，但是理性下来，北京地产开发利润空间依然较大，外地发展商纷至沓来，为北京地产升温，成为房地产高速发展市场支撑的基础。因此，外地企业会非常重视招募北京地产行业有经验的从业人员，希望通过他们来实现当地团队的高效运行。面对外地军团的强势揽才和高薪招聘，北京房地产高端人才供求关系即发生重新排序，薪资水平保持不断攀升也就不足为奇了。
对图1~4进行比对，可以看出两地房地产行业同等级的不论是现金收入还是总薪酬收入的水平实则是差异无几的，经理层的年度总薪酬在15～20万，总监层年度总薪酬在20～35万，决策层年度总薪酬中位数也在50～60万左右浮动。基于北京深圳两地房地产行业的开发程度和市场需求，两地房地产行业定薪理念更加成熟，定薪趋于合理化，岗位价值在薪酬水平的决定上起到决定性的重要作用，城市收入水平差异与消费水平差异的影响日渐缩小。在经过2003年房地产市场的重新洗牌和排序之后，两地房地产行业同等级之间的薪酬差异弱化，薪酬逐渐趋同。
二类城市 风景独好
在太和顾问城市划分标准中，二类城市一般定义为各省会城市或东部沿海地区大型城市。在太和顾问2004年度全国房地产薪酬调研中涉及的二类城市包括大连、重庆、成都、杭州、武汉、沈阳等。
其中像大连、重庆、成都、杭州这样较早进行房地产开发的城市，项目前期、设计、工程仍是这些企业的着眼点，这些工作方向的岗位薪酬较高。但市场营销岗位的作用越来越凸现，该种工作方向岗位薪酬的上升空间非常好，而且绩效奖金的比重也越来越大。
而像武汉、沈阳市场化房地产开发起步较晚的城市，地区房地产行业发展空间很大，前景看好。由于发展阶段的限制，现阶段武汉各房地产公司的着眼点主要还集中于前期开发和施工建设上，所以与之相关岗位的高管会很受青睐，而且一段时间内方向不会改变。同时随着该地区项目的不断竣工，相信市场营销岗位热度也会越来越高。
以处于房地产行业发展中期的成都为例，通过对当地房地产行业调研数据的分析，不难窥探出房地产行业在二类城市中发展的一些特点：
2001年到现在，短短三年时间里，在众多外来企业在成都攻城掠地占据了成都房地产市场的半壁江山。伴随着这一强劲势头共生的是另一种强烈的变化，在三年里，成都本土的房地产企业的飞速成长和扩张，置信、博瑞、蓝光、新希望等本土房地产企业几经改革和提升，现在已经蜕变成为中国房地产界的一流企业。2004年的成都房地产市场，在春暖花开之后，迎来的是一个前所未有的高度竞争的环境。
根据太和调研显示，现在经理的年度总薪酬已经到了13.8万元，普通的销售代表的总薪酬也达到近5万元，这些数字让人们惊讶的认识到成都以自己的速度已经创造了相当一批高收入群体。成都房地产的水平其实已超过了大多数中国省会城市，正在成为中国地产界人才的又一大汇集点。
与北京和深圳相比，成都房地产市场还尚未成熟，还处在一个发展阶段。正是在这个阶段中，成都房地产市场的黄金岗位显得更为突出，主管级设计人员以高出同级21.4%的薪酬，成为成都房地产毋庸质疑黄金岗位。在薪酬市场中如此大的偏离度，表明成都房地产市场对设计人员的需求已经达到了迫切的程度。分析成都房地产的发展我们不难看出设计人员走俏的原因。第一、成都房地产市场刚刚开始高速发展，代替过去大量同质化楼盘的是一个个包涵大量设计理念和思想的特殊化楼盘，成都房地产市场正在走入设计主导化市场。设计人员作为风格的创作者自然成了市场的焦点。第二、成都不比北京、上海等地，在北京开发企业完全可以外包设计，北京的众多设计院所，成为北京房地产界的一大“外脑”。房地产企业可以通过和设计院所的合作完成楼盘的主导设计。在成都，由于没有类似的外部机构，各家有实力的地产企业都要自己负担设计，每个企业都要有自己的设计部门，这就使本来不多的设计人才市场更加供求更加紧张。调研结果显示有经验的设计师在成都年薪可以达到10-25万甚至更高。这个水平几乎和北京的市场水平相差无几。这不能不说明成都的人力资源市场的强大竞争力。
同时调研成果显示成都房地产人力资源设计方面已经比较成熟。如图18所示，成都房地产人力资源总体设计已经趋近合理，基本能做到绩效比例和员工层级的正增长，即员工级别越高绩效所站比例越大。这种薪酬结构设计方式实际上，是用薪酬语言，对公司岗位职权责任的最直接表述。是现代薪酬结构的一大特点。
虽然成都市场整理设计比较合理，但是成都房地产行业个别序列还是有一定问题，比如在销售岗位上。一般来说销售岗位的绩效所占比例最高的是所有岗位中最高的，一般都会占到总薪酬的15%以上。但是在太和调研中，还是经常会遇到一些绩效奖金部分低于10%的企业。这些企业往往是由于企业文化或者企业体制限制，会提出相对比例比较高的基本现金收入和福利部分，减少绩效等变动收入所占比例。成都市场的这种特点正好说明，成都房地产人力资源正处在一个变化的时代，正是一个从旧有体制，传统理念向新的人力资源管理和理念迈进的阶段，正处在快速接受新的理念，充分理解后高效有力的执行，企业管理体系快速成长的阶段。其实这些都可以从今年成都几家龙头企业不惜巨资邀请管理咨询公司进驻企业，感受到成都企业对于成长、对于成熟的迫切渴望。
总的来看，全国房地产行业整体薪酬趋势还是利好，但重心将逐渐有所转移，将由一级城市向二级城市倾斜。因此，及时了解市场薪酬变化，结合市场发展情况和地域特征、结构特征，将可以使企业总是先人而了，同时可以精确控制人力成本、合理设计薪资体系，从而达到激励和保留人才，保证企业的人力资本链的正常运行。对于新时代的经理人，更加应该掌握好薪酬大势，洞悉市场变化，为企业和个人谋求个好的发展。
岗位排名，市场决定
聚焦到4个一类城市的房地产高薪岗位，我们发现具体的岗位薪酬排名也不尽相同，但有一点是毋容质疑的，即行业在当地经济条件下的发展状况决定了岗位的的“钱”途。
北京的房地产行业对法律、战略规划、等职能序列的重视程度则是从去年开始就凸现的一个特点，从高级法律顾问独占鳌头就可见一斑。北京是政治、经济、文化中心，在房地产开发方面，一方面有商业运作的规则，另一方面也有文化运作的规则，还有政治运作的规则，不同地整合在一起，政策及政策环境相对其他地区都会更加严格。文化和政策共同影响房地产开发的特性，影响开发企业的人才重心。
北京的市场及广告策划序列几乎盘占了十强的小1/3强，分别是市场经理、媒体策划经理、广告策划经理，北京房地产行业处于从启动到成熟的中间阶段，消费者购房尚未进入完全理性的状态。但是如何在房子尚未建成时即使消费者心甘情愿的来购买，这是所有北京地产策划人员面临的考验，一个房地产项目销售的好坏与否，很大程度上也依赖于市场人员做出的策划方案。
2004年上海房地产一直保持着高速增长，受外资进入以及市场增长影响，2004年上海房地产行业薪酬增长保持在10.2%的高水平上。在前十名的中层岗位中，法律顾问以年薪20-30万独占鳌头，继续保持着法律体系在地产中的高端地位。由于去年年底以来，原材料价格起伏巨大，市场一直不够稳定，所以各大房地产企业都把有经验的材料经理，看作公司核心岗位。由于物流等原因，上海较之北方城市有更多的材料海外采购优势，国内原材料上涨就使上海商人更多地投眼于海外。于是，行业对具有海外采购经验的材料经理就异常看中。由于业内高速增长的需求和上海成熟的行业猎头，今年材料经理流动率上升在20%左右。随着人员的变化今年材料经理的年薪增长在15%以上，一般保持在年薪20万以上。对于整个行业而言，2004年的材料经理成为上海房地产的一大亮点岗位。
在深圳首席建筑师可以获得更充分的青睐。深圳的房地产是起源最早的，是受香港的地产形态的影响比较深，景观和风格是地产开发的核心点，建筑师的“市场价位”一直高居不下也是其直接结果。
而人力资源经理、财务经理这类职能部门经理在深圳可以获得相对更高的报酬和注目；深圳地产的发展已经进入了稳定发展期，发展商逐渐从关注业务和项目，侧重项目的经营和利润的创造转而到提升和加强管理职能，特别是人力资源管理，作为房地产开发三要素之一的“人力资本”明确的规划，包括把规划变为可操作，可持续的计划等一系列管理必然要求更具专业素养和管理经验的人来承担。相信职能部门的薪资协同专业技术部门的逐步攀升是深圳地产薪酬发展的必然趋势。
地产行业是地域性极强的产业，各地气候条件、经济基础、文化传统等方面的差异，都会直接、间接影响到当地房地产的产品与市场，形成各自不同的市场特点。“广式”楼盘一直以其“品位”细腻为北派发展商所称道，或简约或繁簇或古典或现代或后现代或动或静或追求禅意或崇尚学府文化或人文或自然，可谓百花齐放不拘一格。广州一般规模较大或有实力的地产集团基本上都会保有自己专门的设计公司，打造与自身品牌相对统一的建筑风格，而北京的房地产企业一般将建筑设计等职能外包给设计院，二者的组织形式有较大的区别。因此地产公司能否构筑出精彩的建筑形式和风格，能否被消费市场追捧和接受同时又不失艺术底蕴，直接决定项目的成功与否，同时也能凸出彰显发展商的个性和品牌。所以广州地产业内也盛传“铁打的HR，流水的建筑师”的说法，这个岗位在广州乃至深圳华南板块地产企业的“中流砥柱”的定位越来越被日渐高涨的身价所固化。 |
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